Risiko Eigenbau
Ein altes Haus kaufen, selbst sanieren und dann vermieten - ein interessantes oder doch vielleicht unkalkulierbares Abenteuer für einige Investoren?
Unzweifelhaft erwarten den mit der Modernisierung von Sanierungsobjekten nicht professionell vertrauten Investor erhebliche Risiken und Unsicherheiten.
Auf einige wichtige Fragen wollen wir nachfolgend eingehen.
Besitze ich ausreichend Kenntisse für ein solches Projekt?
Neben dem Ankauf, der Lageeinschätzung und auch einer Rentabilitätsprognose müssen viele weitreichende Fragen geklärt sein, bevor ein Sanierungsobjekt Erfolg haben kann. Wie gehe ich mit dem Verkäufer um? Was beachte ich beim Notar, mit dinglichen Belastungen im Grundbuch oder baulichen Bedingungen überhaupt? Nicht zuletzt mit diesen wichtigen Fragen beschäftigt sich die TannCAPITAL AG mit einem kompetenten Team seit vielen Jahren.
Habe ich ausreichend Zeit für das Projekt?
Die Auswahl einer interessanten Immobilie ist nur der erste Schritt. Danach sind Fragen zur Begutachtung, Vermietbarkeit, zur Finanzierung, zur Planung, Vergabe und Durchführung, zur Bauüberwachung, zur Verwaltung und letztlich auch zur Vermietung zu klären. Dabei müssen nicht nur die Partner gesucht und gefunden werden, sondern auch die Angebots-, Vertrags- und Vergabeverhandlungen durchgeführt werden. Eine Komplettsanierung mit Ankauf, Sanierung und Verwertung kann sich je nach Grösse und Volumen des Projektes über viele Monate mit zahlreichen telefonischen und persönlichen Terminen und Konsultationen hinziehen.
Welche fachliche Unterstützung benötige ich?
Über den richtigen Makler, als ersten Zugang zu einem passenden Objekt, über einen Notar mit den richtigen Vertragsentwürfen, bis hin zu einem erfahrenen Bauingenieur oder Gutachter zur Bewertung des Objektes, aber auch den richtigen Planer oder Architekten, sind gerade die professionellen Servicepartner ein wichtiger Garant für das Gelingen. Aber selbst wenn alle Partner gut qualifiziert sind, ist es dennoch erforderlich, alle Vorgänge, Aussagen und Einschätzungen zentral zu bewerten, zu gewichten und letztlich auch richtig umzusetzen.
Will ich steuerlichen Vorteile in Anspruch nehmen?
Wenn ja, dann sind Denkmal- und Sanierungsimmobilien die richtige Zielinvestition. Allerdings müssen gerade hier verschiedene Bescheinigungen, Verträge und Vereinbarungen mit den zuständigen Bau-, Denkmal- und Sanierungsbehörden bereits vor Beginn der Sanierungsarbeiten vorliegen. Meist sind Steuerberater oder Architekten mit diesen Fragen im Detail nicht vertraut. Daher können im Zweifel alle steuerlichen Vorteile verloren sein.
Wie fange ich den Umbau an?
Zunächst stellt sich die Frage, welche Wohnungen, in welcher Grösse, Güte und Qualität sind gefragt und können nachhaltig vermietet werden. Zu prüfen sind auch kommunale Pläne (Strassenbaumassnahmen, Anschlusskosten et cetera), welche künftig erhebliche Kosten verursachen würden. Dann sind entsprechende Planungen vorzulegen und mit den Bau-, Denkmal- und Sanierungsbehörden aber auch allen Versorgungsträgern für Wasser, Abwasser, Gas, Strom, Telefon, Breitbandkabel et cetera abzustimmen. Allein dieser Prozess kann mehrere Monate in Anspruch nehmen. Danach sind Bauanträge, diverse Beantragungen und Ausschreibungen zu erstellen, die richtigen Handwerker und Bauunternehmen zu finden, zu verhandeln und vertraglich zu binden.
Kann ich den Planer und die Handwerker selbst überwachen?
Handwerker und Bauunternehmen haben selbst viel Erfahrung beim Umgang mit nichtprofessionellen Bauherren und könnten diesen Vorteil klar für sich ausnutzen. Hier benötigt man zwingend Hilfe, welche das fachliche Gegengewicht zu den bauausführenden Firmen darstellt. Hier sollte insbesondere an die Bauzeit, Abnahme, Mängelverwaltung, Gewährleistung und Rechnungsprüfung gedacht werden.
Stimmen die Preise meines Projektes?
Ist der Ankaufpreis marktgerecht? Was darf der Makler kosten? Welche Kosten sind aus der Planung zu erwarten? Was kosten mich Bauanträge und Genehmigungen? Wie hoch sind die Kosten für Statik, Wärme- und Schallschutz, Brandschutz sowie den Energiepass und was kostet die hierzu gehörige behördliche Prüfung? Wie hoch dürfen die Sanierungskosten sein? Wie hoch sind die Kosten für meine Finanzierung? Was muss ich für eine fachliche Bauüberwachung, die Ausschreibung, Beauftragung und die Abnahmen bezahlen. Welche Kosten kommen aus Versicherungen auf mich zu? Zahle ich auch für die Werbung und Vermarktung und Suche von Mietern?
Benötige ich einen Hausverwalter?
Die Hausverwaltung ist auf Grund der komplizierten Gesetzeslage dringend geboten. Aber welche Hausverwaltung ist die richtige und welche Kosten kommen hier auf mich zu?
Benötige ich juristischen Rat?
Die juristische Vorbereitung des Kaufes, der Werkverträge mit Planungsingenieuren und Handwerkern und sonstigen Projektbeteiligten ist Pflicht. Zudem sollte geklärt werden, ob die Immobilie mit einer Teilungserklärung nach dem WEG aufzuteilen ist. Passiert der Bauantrag problemlos die behördlichen Hürden? Besteht Einigung mit den Nachbarn? Welche Belastungen (Grundschulden, Hypotheken, Leitungs- und Wegerechte et cetera) will oder muss ich dulden? Hält mein Mietvertrag wenigstens im Grossen und Ganzen der Rechtsprechung stand? Diese zwingend auftretenden juristischen Fragen verursachen schnell sehr hohe Kosten.
Bei einem Erwerb über die TannCAPITAL AG hingegen stellen sich diese Fragen alle nicht, da das Managementteam mit einem auf 30 Jahren Erfahrung basierenden Know-how für Sie diese Aufgaben zum Festpreis, mit vielen vertraglichen Sicherheiten, ohne Stress, sicher und zu einen überaus günstigen Preis abwickelt!
